新年明けましておめでとうございます。
昨年は空前の日本株の株高になり、一時的？かもですが、資産がかなり増えた年でした。
ただ、物価上昇もとどまることを知らず、現在でもどんどん上がり続けている状況でもあります。
今年は、その流れをそのまま継続するのか？はたまた違う展開になるのか、流れが早い世の中どうなるのかは、わかりません。
昨年は車の買い替え、家電などもいろいろ買い替え、買い足ししました。ただ、基本的には、必要最小限に抑えた形ですので、特に多額の支出はしてません。
今年も特に大きな買い物予定はないので、60歳まで、後4年が資産を増やせる期間なので、必要以上の貯蓄はしませんが、これまでどおり、お金もそれなりに使いながら、投資をしていきたいと思ってます。
昨年は月平均配当金額は目標の２１万円を超え、22.5万円となりました。
今年の目標は、当初60歳までに月２５万でしたが、なかなか大変ですが、目標は大きく月平均２５万円を目標にしていきたいと思います。
今日は、元旦ですけど、日本株、米国株に続き、シブイ、リートの保有銘柄一覧です。
Ｊ－ＲＥＩＴ:ＥＴＦ高配当
1476:iSJリート
1488:大和Jリート
1660:MXS高利Jリート
ＪーＲＥＩＴ:
2971:エスコンジャパンリート
2972:サンケイリアルエステート
2979:SOSiLA物流
2989:東海道リート
3249:産業ファンド投資法人
3292:イオンリート
3309:積水ハウスリート
3451:トーセイ・リート
3453:ケネディクス商業
3455:HCM
3459:サムティレジ
3466:ラサールロジポート
3468:スターアジア
3470:マリモリート
3471:三井不動産ロジスティックパーク
3476:投資法人みらい
3487:CREロジ
3488:ザイマックス
3492:タカラリート
8956:NTT都市開発R
8958:グローバル・ワン
8960:ユナイテッド・アーバン
8961:森トラスト
8964:フロンティア
8966:平和不動産リート
8972:KDX不動産
8977:阪急阪神
8979:スターツPR
ＪーＲＥＩＴ(インフラ):
9284:カナディアン・ソーラー・インフラ
今回も前回同様にAIに分析をお願いしました。
1. ポートフォリオの全体像と構成分析
まず、保有銘柄の傾向を整理します。
ETF（指針・土台）
1476、1488、1660の3銘柄により、J-REIT市場全体および高配当銘柄への幅広い分散が図られています。これにより、市場平均（東証REIT指数）に近い動きを確保しつつ、分配金利回りの底上げが期待できます。
個別銘柄（セクター別）
個別銘柄は多岐にわたり、以下のセクターがバランスよく組み込まれています。
• 物流系: 2979、3466、3471、3487など（EC需要による安定成長）
• 商業・小売系: 3292（イオン）、3453（ケネディクス）など（インフレ耐性）
• 住居・レジデンシャル系: 3459、8966、8979など（景気後退時の防御力）
• オフィス・複合系: 8956、8958、8960、8972など（都心再開発の恩恵）
• インフラ: 9284（再生可能エネルギーへの特化）
2. メリット（賛成意見）と懸念点（反対意見）の比較
現在の市場状況を鑑み、このポートフォリオの客観的な評価を比較します。
賛成の立場（ポジティブな評価）
• 分散の徹底: 28銘柄以上の個別株と3つのETFを組み合わせることで、特定の物件事故やテナント退去による収益減のリスクが極めて低く抑えられています。
• ブランド力の活用: 積水ハウス（3309）、イオン（3292）、三井不動産（3471）、NTT（8956）といった強力なスポンサー背景を持つ銘柄が多く、資金調達力や物件取得能力に安心感があります。
• 利回りの最大化: 1660（高利Jリート）や、地方物件・中小型物件に強い3492（タカラ）や3468（スターアジア）を混ぜることで、ポートフォリオ全体の平均利回りを市場平均より高く維持できています。
反対の立場（慎重な評価）
• 管理コストの増大: 銘柄数が非常に多いため、各投資法人の決算（年2回）や権利落ち日の把握、投資主優待の管理、運用報告書のチェックに多大な時間がかかります。ETFと個別銘柄で投資先が重複している点も効率性の面で検討の余地があります。
• 金利上昇リスクへの感応度: 2025年現在の日本市場は利上げ局面にあるため、借入金の多い投資法人は支払利息の増加が利益を圧迫します。LTV（借入金比率）が高い銘柄や、固定金利比率が低い銘柄は価格下落の影響を強く受けやすい状態です。
• 流動性の問題: 銘柄の中には時価総額が比較的小さいもの（マリモ、ザイマックスなど）も含まれており、急な現金化が必要な際に希望価格で売却しにくいリスクがあります。
3. 2025年現在の最新市場データに基づく検証
2025年のJ-REIT市場は、日銀の金融政策正常化に伴う「長期金利の上昇」と「インフレによる賃料上昇」の綱引き状態にあります。
セルフチェックによる検証結果
1. インフラファンドの現状: 9284（カナディアン）を保有されていますが、インフラファンド市場は一部の買収（TOB）や上場廃止が相次いだ経緯があり、市場全体の流動性はREITに比べて低めです。
2. 物流セクターの二極化: 2024年から2025年にかけて物流施設の大量供給があり、一部地域で空室率が上昇しています。3471（三井不）のような好立地物件を持つ銘柄は堅調ですが、郊外型は注視が必要です。
3.計算の代替確認: 具体的な保有比率（株数）が不明なため、加重平均利回りの算出は行いませんが、一般的なJ-REIT指数が4.5%前後で推移する中、この構成であれば税引前で5.0%〜5.5%程度の分配金利回りを狙えていると推測されます。
4.結論とアドバイス
ご提示のポートフォリオは、「大手の安心感」と「中堅の利回り」を非常にうまくミックスした構成と言えます。投資目的が「安定したインカムゲイン（分配金）」であれば、非常に理にかなっています。
と言う分析でした。初めChatGPTで分析しましたが、イマイチ、評価が悪く、わかりづらい内容でしたので、Geminiで分析した結果にしています。
本年もどうぞよろしくお願いします。
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